بمناسبة الدورة التي عقدها مجمع فقهاء الشريعة بأمريكا حول التمويل الإسلامي لشراء البيوت في المجتمعات الغربية، تقدم أحدُ أعضا ء اللجنة الدائمة للإفتاء بالمجمع بهذه الأسئلة حول عقد الإجارة المنتهية بالتمليك الذي يقدمه «ديفون بنك» وبيع المرابحة للآمر بالشراء الذي يقدمه «يونيفريستي بنك» باعتبارهما من المنتجات الإسلامية والبدائل الشرعية من القروض الربوية، وفيما يلي عرض لهذه الأسئلة وإجابتنا عليها:
أولًا: فيما يتعلق بإجارة «ديفون بنك»
إذا ألغي عقد الإجارة بسبب إخفاق المستأجر في دفع الأجرة، فهل يحق للبنك المؤجّر أن يُلزمه قانونيًّا بدفع الأجرة حتى نهاية العقد؟ أو حتَّى يجد مستأجرًا جديدًا؟ مع أن العقد مُلغًى؟
بسم الله الرحمن الرحيم
الحمد لله والصلاة والسلام على رسول الله، وعلى آله وصحبه ومن والاه؛ أما بعد:
فالإجارة من العقود اللازمة، فلا يملك أحدٌ من الطرفين إلغاءَها بإرادة منفَردة، فمن حق البنك أن يلزم عميلَه بالبقاء على عقدِه إلى نهايته، ولا تثريبَ عليه في ذلك، وهذا هو الذي نصَّت عليه هيئةُ المعايير الشرعية، فقد جاء فيها:
54/1/1 عقد الإجارة عقد لازم لا يملك أحدُ الطرفين الانفرادَ بفسخه أو تعديله دون موافقة الآخر (انظر البنود 5/2/2، 7/2/1، و7/2/2)، ولكن يمكن فسخ الإجارة بالعُذر الطارئ (انظر البند 7/2/1).
• مستند كون عقد الإجارة لازمًا أنه من عقود التمليك القائمة على المبادلة بين عوضين والأصل فيها اللزوم لقوله تعالى: â (#qèù÷rr& ϊqà)ãèø9$$Î/ 4  [المائدة: 1]، ومستند جواز فسخ الإجارة للأعذار أنه لولا الفسخ لأدى ذلك إلى إتلاف المال للاستغناء عن المنفعة لسبب لا يد فيه للمستأجر مع دفعه الأجرة.
/2/2 تجب الأجرة بالعقد، وتستحق باستيفاء المنفعة أو بالتمكين من استيفائها لا بمجرد توقيع العقد، ويجوز أن تدفع الأجرة بعد إبرام العقد دفعة واحدة أو على دفعات خلال مدة تساوي أو تزيد أو تقل عن مدة الإجارة.
7/1/6 إذا توقف المستأجر عن استخدام العين أو أعادها إلى المالك دون موافقته، فإن الأجرة تستمرُّ عن المدة الباقية، ولا يحقُّ للمؤجر تأجيرَ العين لمستأجر آخر في المدة الباقية، بل يتركها تحت تصرف المستأجر الحالي. (انظر البند 7/2/1).
من يتحمَّل نفقة إصلاح العيوب الخفيَّة في العقار المؤجَّر والتي لم تظهر للطرفين عند التعاقد: المؤجِّر أم المستأجر؟
إصلاح العيوب الخفية التي تخلُّ بالانتفاع بالعين المؤجرة مسئولية المؤجر، وإلا كانت الأجرة من قبيل أكل أموال الناس بالباطل، وهذا هو الذي نصت عليه هيئة المعايير الشرعية، فقد جاء فيها:
5/1/5 لا يجوز للمؤجِّر أن يشترط براءَته من عيوب العين المؤجَّرة التي تخلُّ بالانتفاع، أو أن يشترط عدم مسئوليته عما يطرأ على العين من خلل يؤثر في المنفعة المقصودة من الإجارة سواء أكان بفعله أم بسبب خارج عن إرادته.
مستند منع اشتراط المؤجر البراءة من عيوب العين المؤجرة- أن ذلك الشرط مخالف لمقتضى العقد الذي هو المعاوضة بين الأجرة والمنفعة، فإذا تعطلت المنفعة كليًّا أو جزئيًّا صارت الأجرة من قبيل أكلِ المال بالباطل، وقد نصَّ قرارُ مجمع الفقه الإسلامي الدولي على تحمُّل المؤجِّر تبعَةَ الهلاك والعيب ما لم يكن ذلك بتَعَدٍّ أو تقصير من المستأجر، كما جاء في فتوى الهيئة الشرعية الموحدة للبركة أنه ليس للمؤجِّر التبرؤُ من عيوب العين.
من يتحمَّل مصاريفَ صيانة العقار المؤجَّر فيما زاد عن التَّلف بسبب الاستهلاك المعتاد؟ المؤجِّر أم المستأجر؟
الصيانة الأساسية على المؤجِّر، ولا ينبغي أن يختلف القول في ذلك؛ وذلك لأن بقاء المنفعة واجب على المؤجِّر، ولا يتحقق ذلك إلا بسلامة العين وصيانتها، وذلك لاستحقاقه الأجرة التي هي مقابل المنفعة، وإلا كان أخذه الأجرة بلا مقابل. وهذا هو الذي نصَّت عليه هيئة المعاييرالشرعية، فقد جاء فيها:
5/1/7 لا يجوز أن يشترط المؤجِّر على المستأجِر الصيانةَ الأساسية للعين التي يتوقف عليها بقاءُ المنفعة، ويجوز توكيلُ المؤجر للمستأجر بإجراءات الصيانة على حساب المؤجِّر، وعلى المستأجر الصيانة التشغيلية أو الدورية (العادية).
• مستند المنع من اشتراط الصيانة الأساسية على المستأجر- أن هذا الاشتراط يُخالف مقتضى عقد الإجارة، ولأن بقاء المنفعة واجبٌ على المؤجر ولا يتحقق ذلك إلا بسلامة العين وصيانتها، وذلك لاستحقاقه الأجرة التي هي مقابل المنفعة، وقد صدرت بشأن ذلك فتوى من الهيئة الشرعية الموحدة.
على من يجب دفعُ قسط التأمين ضدَّ الحريق والتلف الناتج عن الأعاصير وما شابه ذلك؟
التأمين على العين المؤجَّرة يكون على المؤجِّر طوال مدة الإجارة؛ لأن ضمان الملك على المالك وهو هنا المؤجِّر، ولأنه مسئول عن بقاء هذه العين صالحة لاستيفاء المنافع منها، ولابد أن يكون التأمين إسلاميًّا ما أمكن، وهذا هو الذي نصَّت عليه هيئة المعايير الشرعية، فقد جاء فيها:
5/1/8 العينُ المؤجرة تكون على ضمان المؤجر طيلةَ مدة الإجارة ما لم يقع من المستأجر تعدٍّ أو تقصيرٌ، ويجوز له أن يؤمن عليها عن طريق التأمين المشروع كلما كان ذلك ممكنًا، ونفقةُ التأمين على المؤجر، ويُمكن للمؤجِّر أخذُها في الاعتبار ضمنًا عند تحديد الأجرة، ولكن لا يجوز له تحميلُ المستأجر بعد العقد أيَّ تكلفة إضافية زادت على ما كان متوقعًا عند تحديد الأجرة، كما يمكن للمؤجر أن يوكل المستأجر بالقيام بإجراء التأمين على حساب المؤجر.
• مستندُ تحمل المؤجر مصروفات التأمين دون المستأجر هو أن ضمان الملك على المالك وهو هنا المؤجر، وقد صدر بشأن ذلك قرارٌ عن مجمع الفقه الإسلامي الدولي(18).
إذا ألزم البنك المستأجر بغُرم الصيانة والتلف، فهل له أن يستأثر بأخذ التعويض من الدولة في حالة الاستيلاء القهري على العقار أو جزء منه؟ فيكون للبنك الغُنم ولا غرم عليه البتّة؟
التعويضُ الذي تَبذله الدولةُ في حالة الاستيلاء القهري على العقار أو جزء منه هو حقٌّ للمالك، وهو هنا المؤجِّر، ولكن لا ينبغي للمالك أن يُلزم المستأجر بغُرم الصيانة والتلف لأنها مسئولية المالك كما سبق.
هل يجوز للمؤجِّر أن يُلزم المستأجر بإبرام عقدٍ ربويٍّ لتسهيل تنفيذ عقد الإجارة إذا كان هذا أمرًا مطلوبًا قانونيًّا؟
ما تلزم به القوانين يُمكن أن تشمله قاعدة الضرورات، على أن تُقدَّر الضرورة بقدرها، وأن تنعَدِم الأسباب لتفادي ذلك، ولكن لا يجوز أن يكون هذا العقد هو العقد الحاكم لهذه المعاملة عند التنازع، وإلا بطلت فكرة التمويل الإسلامي بالكلية.
هل يجوز للمؤجِّر أن يُلزم المستأجر بإسقاط حقِّه الناتج عن عدم مصداقية المؤجر؟ بينما يحتفظ بهذا الحق لنفسه؟
إذا اقتضت ذلك ظروف المعاملة ورضي به المستأجر فلا حرج.
هل يجوز إلزامُ العميل بشراء البيت في عقد الإجارة المنتهية بالتمليك؟
لتملك العميل للعين المؤجَّرة في عقد الإجارة المنتهي بالتمليك ثلاثة طرق: الوعد بالبيع، أو الوعد بالهبة، أو الهبة المعلقة على شرط سداد الأقساط.
ويجوز في الوعد أن يكون ملزمًا لأحدِ الطرفين، أما المواعدة الملزمة هنا فلا تجوز لأنها عقدٌ، فإذا كان البنك مخيرًا فلا حرج في أن يكون وعدُ العميل بشراء البيت ملزمًا، وذلك تجنبًا للمواعدة الملزمة للطرفين الممنوعة؛ لأنها حينئذ- كما سبق- في حكم العقد.
ولا يجوز أن يرد عقدان مختلفان في وقت واحد، على عين واحدة، في زمن واحد، وفقًا لقرار المجمع الفقهي، حيث نصَّ على ما يلي:
الإيجار المنتهي بالتمليك:
أولًا: ضابط الصور الجائزة والممنوعة ما يلي:
ضابط المنع: أن يرد عقدان مختلفان في وقت واحد على عينٍ واحدة في زمن واحد.
ضابط الجواز: وجود عقدين منفصلين يستقلُّ كلٌّ منهما عن الآخر زمانًا، بحيث يكون إبرام عقد البيع بعد عقد الإجارة، أو وجود وعد بالتمليك في نهاية مدة الإجارة، والخيار يوازي الوعد في الأحكام.
أن تكون الإجارة فعلية وليست ساترة للبيع.
أن يكون ضمانُ العين المؤجَّرة على المالك لا على المستأجر، وبذلك يتحمَّل المؤجِّر ما يلحق العين من غير ناشئ من تعدي المستأجر، أو تفريطه، ولا يلزم المستأجر بشيء إذا فاتت المنفعة.
إذا اشتمل العقد على تأمين العين المؤجرة فيجب أن يكون التأمين تعاونيًّا إسلاميًّا لا تجاريًّا، ويتحمله المالك المؤجر وليس المستأجر.
يجب أن تطبق على عقد الإجارة المنتهية بالتمليك أحكامُ الإجارة طوال مدة الإجارة، وأحكام البيع عند تملك العين.
تكون نفقات الصيانة غير التشغيلية على المؤجِّر لا على المستأجر طوال مدة الإجارة.
ثانيًا: من صور العقد الممنوعة:
عقد إجارة ينتهي بتملُّك العين المؤجرة مقابل ما دفعه المستأجر من أجرة خلال المدة المحددة، دون إبرام عقد جديد، بحيث تنقلب الإجارة في نهاية المدة بيعًا تلقائيًّا.
إجارة عين لشخص بأجرة معلومة ولمدة معلومة مع عقد بيع له مُعلَّق على سداد جميع الأجرة المتفق عليها خلال المدة المعلومة، أو مضاف إلى وقت في المستقبل.
عقد إجارة حقيقي، واقترن به بيعٌ بخيار الشرط لصالح المؤجر، ويكون مؤجلًا إلى أجل محدد (هو آخر مدة عقد الإيجار).
وهذا ما تضمنته الفتاوى والقرارات الصادرة من هيئات علمية ومنها: هيئة كبار العلماء بالمملكة العربية السعودية.
8 – تمليك العين المؤجرة في الإجارة المنتهية بالتمليك:
8/1 يجب في الإجارة المنتهية بالتمليك تحديدُ طريقة تمليك العين للمستأجر بوثيقة مستقلة عن عقد الإجارة، ويكون بإحدى الطرق الآتية:
(أ) وعد بالبيع بثمن رمزي، أو بثمن حقيقي، أو بتعجيل أجرة المدة الباقية، أو بسعر السوق.
(ب) وعد بالهبة.
(ج) عقد هبة معلق على شرط سداد الأقساط.
وفي حالات إصدار وعد بالهبة أو وعد بالبيع أو عقد هبة معلق بمستندات مستقلة- لا يجوز أن يذكر أنها جزءٌ لا يتجزأ من عقد الإجارة المنتهية بالتمليك.
8/2 الوعد بالتمليك بإحدى الطرق المذكورة في البند 8/1 ملزم لمن صدر منه، ويجب أن يقتصر الوعد الملزم على طرف واحد، أما الطرف الآخر فيكون مخيرًا؛ تجنبًا للمواعدة الملزمة للطرفين الممنوعة؛ لأنها حينئذ في حكم العقد.
8/3 في جميع حالات التمليك عن طريق الوعد بالهبة أو بالبيع، لابد من إبرام عقد التمليك بصيغة جديدة عند تنفيذ الوعد، ولا تنتقل ملكية العين تلقائيًّا بمجرد وثيقة الوعد الأولى.
8/4 في حال اقتران عقد الإجارة بعقد هبة معلق على شرط سداد جميع الأقساط الإيجارية، وذلك بوثيقة مستقلة منفصلة، تنتقل ملكية العين للمستأجر إذا تحقق الشرط دون الحاجة لأي إجراء تعاقدي آخر، أما إذا تخلف المستأجر عن السداد ولو لقسط واحد فلا تنتقل له الملكية، لعدم تحقق الشرط.
ما حكم إلزام العميل بدفع قيمة العقار بالكامل إذا لم يلتزم بتطبيق بنود عقد الإجارة؟ مع العلم أن الإجارة غطاءٌ لعقد البيع الذي هو المقصود ابتداءً.
ليس في العلاقة عقد بيع ظاهر، وإنما هي علاقة إيجارية طوال مدة سريان عقد الإجارة، ثم يكون إجراء التمليك بعد ذلك، وقد أكدت المرجعيات الفقهية على ضرورة أن ينفصل العقدان: الإجارة والبيع، فلا يمكن التنفيذ على العميل بعقد لم يبرز بعد، ولا يجوز الربط بينه وبين عقد الإجارة في معاملة واحدة، وإنما يمكن التنفيذ على العميل بضرورة استكمال عقد الإجارة، وتحميله بقية المدة القانونية، ورفعًا للضرر عن العميل فإنه إذا تحمل بقية المدة فقد صار من حقه أن يُطالب بتنجيز إجراء التمليك، وتجري الماقصة بين قيمة البيت وبقية أقساط الأجرة. ومن ناحية أخرى فإنه يجوز التقايل من عقد الإجارة برضَا الطرفين، كما يجوز فسخُه للأعذار الطارئة، وفي هذه الحالة يرد إلى العميل الفرق بين قيمة الأقساط الإيجارية وقيمة أقساط البيع الذي لم يتمَّ بسبب هذه الظروف الطارئة، ففي معيار الإجارة الصادر عن هيئة المعايير الشرعية:
6/2 يجوز اشتراط تعجيل الأجرة، كما يجوز تقسيطها، وحينئذ فإن للمؤجر أن يشترط على المستأجـر حلولَ باقي الأقساط إذا تأخَّر عن سدادِ أحدها من دون عذر معتبرٍ، بعد إرسال إشعار من المؤجر بمدة معينة.
6/5 في حالة التنفيذ على الضمانات المقدَّمة من المستأجر يحقُّ للمؤجر أن يستوفي منها ما يتعلق بالأجرة المستحقة للفترات السابقة فقط، وليس له استيفاء جميع الأقساط الإيجارية، بما في ذلك الأقساط التي لم يحل أجلُها، ولم يقابلها استخدامُ للمنفعة، ويجوز له أن يستوفي من الضمانات كلَّ التعويضات المشروعة الناتجة عن إخلال المستأجر بالعقد.
إذا باع البنكُ البيتَ لطرفٍ ثالث بسبب إخفاق العميل لكن بسعرٍ أقلَّ، فهل له أن يُلزم عميله المتعسر بفرق الثمن؟
للبنك إذا فسخ عقد الإجارة بسبب إخفاق العميل، أن يلزم العميل بالقيمة الإيجارية إلى زمن الفسخ، ثم ما قد يلزم من تعويضات إن وجد مقتضاها. فلا تزال العلاقة بينهما علاقة إيجار وليس علاقة تبايع، تم تُجرى المقاصة بين القيمة الإيجارية وثمن البيع.
هل يجوز للبنك أن يستحوذ على ما دفعه العميل أجرةً مقابل السكنى عند إخفاقه وإلغاء العقد فيلزمه بدفع الثمن كاملًا؟ أم ما دفعه أجرةً يُخصم من الثمن الإجماليِّ للبيع؟ على فرض أن الإلزام بالشراء مباح.
للبنك إذا فسخ عقد الإجارة بسبب إخفاق العميل، أن يلزم العميل بالقيمة الإيجارية إلى زمن الفسخ، ثم ما قد يلزم من تعويضات إن وجد مقتضاها. فلا تزال العلاقة بينهما علاقة إيجار وليس علاقة تبايع.
هل للبنك أن يُلزم العميل بالسماح له بتحصيل مستحقَّاته من أيِّ حسابٍ للعميل مع «ديفون بنك»؟وبدون علمه المسبق؟ بل وأخذ ما يبدو أنه سيكون مستحقًّا للبنك؟ هل تخرَّج على الرهن مثلًا؟
إذا كان عقدُ الإجارة من العقود اللازمة فله أن يُلزمه ببقية القيمة الإيجارية لمدة الإجارة، والسماح له بتحصيل مستحقَّاته من أيِّ حسابٍ للعميل مع «ديفون بنك» وبدون علمه المسبق.
هل للبائع (البنك) أن لا يضمن صلاحية البيت للسكنى للمشتري ولا مطابقة العقار للمواصفات الفنِّية والتراخيص القانونية ولا العيوب المعروفة عند التعاقد، ولا التي تُكتشف لاحقًا في العقار؟ كل ما يضمنه البائع أنه لم يستلم منذ عشر سنوات أيَّ إشعارٍ أن العقار مخالف للقوانين البلديَّة وتراخيص البناء ونحوه.
سبق أن الصيانة الأساسية على المؤجر، وأن بقاء العين صالحة لاستيفاء المنفعة هي مسئوليته، فإن الأجرة مقابل المنفعة، فيجب تمكين المستأجر من استيفاء المنفعة، وقد سبق كذلك أنه لا يجوز للمؤجر أن يشترط براءَته من عيوب العين المؤجرة التي تخل بالانتفاع، أو أن يشترط عدم مسئوليته عما يطرأ على العين من خلل يؤثر في المنفعة المقصودة من الإجارة، سواء أكان بفعله أم بسبب خارجٍ عن إرادته، ولا ينبغي أن يختلف القولُ في ذلك؛ وذلك لأن بقاء المنفعة واجب على المؤجر، ولا يتحقق ذلك إلا بسلامة العين وصيانتها، وذلك لاستحقاقه الأجرة التي هي مقابل المنفعة، وإلا كان أخذه الأجرة بلا مقابل.
وهذا هو الذي نصَّت عليه هيئةُ المعايير الشرعية، وقرارات المجامع الفقهية، وقد سبق إيراد قطوف من ذلك.
هل يحق للبائع أن يمنع المشتري من تأجير العقار لغيره؟
في عقد الإجارة يجوز للمستأجر أن يؤجر العين المؤجرة لغيره من الباطن، إلا لاتفاق بينه وبين المؤجِّر على خلاف ذلك، وبنا ء على ذلك فلا حرج في اشتراط البنك ذلك على المستأجر، وهذا هو الذي نصَّت عليه هيئة المعايير الشرعية:
3/3 يجوز لمن استأجر عينًا أن يؤجرها لغير المالك بمثل الأجرة أو بأقل أو بأكثر بأجرة حالة أو مؤجلة (وهو ما يسمى التأجير من الباطن)، ما لم يشترط عليه المالك الامتناع عن الإيجار للغير أو الحصول على موافقة منه.
ما حكم العقد السابق؟ هل يبطل بسبب (ضمان رأس المال) الذي هو شقيق الرِّبا؟ والناتج عن تملُّص المؤجر من كل التبعات المالية والقانونية؟
ضمان رأس المال هنا لا يُبطل العقد، إذا كان المقصود برأس المال الأجرة المستحقة على المستأجر بسبب العقد؛ لأن الحديث هنا ليس عن عقد مشاركة، بل هو عن عقد إجارة، والأجرة في هذا العقد مضمونة على المستأجر ولازمة له، فلا يقال عن مثل ذلك إنه شقيق الربا.
هل مازال هذا العقد (عقد إجارة)؟ مع أن العبرة في العقود للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني؟
يمكن أن يكون كذلك، على أن تُقترح إصلاحات تقدم إلى البنك.
هل يقال: (العقد صحيح والشرط فاسد) مع أن العقد شريعة المتعاقدين؟ وكل ما فيه مُلزمٌ بعد توقيعه من الطرفين؟
الشروط الفاسدة التي يمكن للعميل أن يتفاداها لا تمنع من الدخول في هذه العقود التي تضمنتها نظرًا لمسيس الحاجة وعموم البلوى وندرة البدائل أو انعدامها. والله تعالى أعلى وأعلم.
ثانيًا: حول مرابحة «يونيفريتس بنك»
هل يجوز للبنك أن يشترط قيمة محددة سلفًا 50$ كغرامة تأخير؟ وينص على أنها تُدفع للجهة التي تلاحق البائع المتأخر في الدفع؟ وتستوفي نفس المبلغ 50$ عن كل مرة يتأخر فيها العميل المشتري؟
لا يجوز النص على غرامات التأخير في العقود الإسلامية، فقد جاء في قرار مجمع الفقه الإسلامي الدولي المنعقد في دورة مؤتمره السادس بجدة في المملكة العربية السعودية ما يلي:
ثالثًا: إذا تأخر المشتري المدين في دفع الأقساط عن الموعد المحدد فلا يجوز إلزامه أيَّ زيادة على الدين بشرط سابق أو بدون شرط، لأن ذلك ربا محرم.
رابعًا: يحرم على المدين المليء أن يماطل في أداء ما حلَّ من الأقساط، ومع ذلك لا يجوز شرعًا اشتراطُ التعويض في حالة التأخر عن الأداء.
ولكن يمكن النصُّ على تحميل العميل المماطل مصروفاتِ الخصومة أو المطالبة القضائية أو الإدارية، كما يُمكن تحميلُه زيادةً لا ينتفع بها البنك، بل تصرف في وجوه الخير العامة، فقد جاء في معيار المرابحة الصادر عن هيئة المعايير الشرعية في هذه النقطة ما يلي:
4/8 يجوز الاتفاقُ على سداد ثمن السلعة في بيع المرابحة للآمر بالشراء على أقساط متقاربة أو متباعدة ويُصبح ثمن السلعة حينئذ دَيْنًا في ذمَّة العميل يجب أداؤه عند الأجل المتفق عليه، ولا يجوز بعدها المطالبةُ بالزيادة عليه سواء بسبب زيادة الأجل أو التأخير لعذر أو لغير عذر.
5/6 يجوز أن ينص في عقد المرابحة للآمر بالشراء على التزام العميل المشتري بدفع مبلغ أو نسبة من الدَّين تُصرف في الخيرات في حالة تأخره عن سداد الأقساط في مواعيدها المقررة، على أن تصرف في وجوه الخير بمعرفة هيئة الرقابة الشرعية للمؤسسة ولا تنتفع بها المؤسسة.
وجاء في المعيار الشرعي للإجارة ما يلي:
6/4 يجوز أن ينصَّ في الإجارة أو الإجارة المنتهية بالتمليك على التزام العميل المستأجر المماطل بالتصدُّق بمبلغ محدد أو نسبة من الأجرة في حالة تأخُّره عن سداد الأجرة المستحقة في مواعيدها المقررة، بشرط أن يصرف ذلك في وجوه الخير بالتنسيق مع هيئة الرقابة الشرعية للمؤسسة.
ولتصحيح هذا البند يمكن النصُّ على تحميل العميل المصروفات الفعلية، التي تلزم للمطالبة بالوفاء بالدين، ويوجه الباقي إلى إحدى المؤسسات الخيرية غير الربحية
6-Early Payment
هل يجوز أن ينقسم السعر الإجمالي إلى رأس مال وأرباح؟ بحيث إذا دفع المشتري مقدمًا فإن البائع يُنقص من رأس المال بقدر ما دفع فتنقص الأرباح تبعًا؟ هل هذه مسألة (ضع وتعجَّل)؟ مع ملاحظة أن البائع بحكم العقد المبرم ليس ملزمًا بالخصم من رأس المال، بل ربما يخصم الدفعة المقدَّمة من الأرباح التي قصَّر المشتري في دفعها.
فلا حرج في الحطيطة من الدَّين المؤجل مقابل تعجيله، شريطة أن لا تكون بناء على اتفاق مسبق، وأن تكون العلاقة ثنائيةً بين الدائن والمدين، فلا يجوز تنظيم هذه المسألة وتضمينها في التعاقد على هذا النحو.
وهذا هو ما قرَّره مجمع الفقه الإسلامي المنعقد في دورة مؤتمره السابع في 1412هـ- 1992م؛ حيث قال: ((الحطيطة من الدين المؤجل لأجل تعجيله، سواء أكانت بطلب الدائن أو المدين (ضع وتعجل) جائزة شرعًا، لا تدخل في الربا المحرم إذا لم تكن بناءً على اتفاق مسبق، وما دامت العلاقة بين الدائن والمدين ثنائية، فإذا دخل بينهما طرف ثالث لم تجُز لأنها تأخذ حكم حسم الأوراق التجارية)).
8- Purchaser’s Acknowledgment
من يتحمَّل نفقة إصلاح العيوب الخفيَّة في العقار المباع والتي لم تظهر للطرفين عند التعاقد: البنك البائع أم العميل المشتري؟ وهل يجوز للبائع أن يشترط عدم مسئوليَّته عن إصلاح العيوب التي قد تُكتشف لاحقًا؟
الأصل أن ضمانَ العيوب الخفية في عقد المرابحة على البائع، ولكن يجوز للبنك البيعُ بشرط براءته هو من العيوب، ويحيل عميله على الجهة التي باعت له ليستوفي منها حقه، فقد جاء في معيار المرابحة الصادر عن هيئة المعايير الشرعية في هذه النقطة ما يلي:
4/9 يجوز للمؤسسة أن تشترط في عقد المرابحة للآمر بالشراء أنها بريئة من جميع عيوب السلعة أو من بعضها، ويسمى هذا «بيع البـراءة».
وفي حالة وجود هذا الشرط فإنه يفضل للمؤسسة أن تفوِّض العميل بالرجوع على البائع الأول بشأن التعويض عن العيوب الثابت للمؤسسة التعويض عنها تجاه البائع.
4/10 إذا لم تشترط المؤسسة براءتها من العيوب الخفية القديمة التي يظهر أثرها بعد العقد؛ فإن مسئوليتها تقتصر على العيوب الخفية القديمة دون الحادثة (المستجدة).
10- Power of Attorney
هل من حق البائع أن يُلزم المشتري بإعطائه توكيلًا دائمًا غير قابلٍ للنَّقض فيما يخص التصرُّف في العقار؟ ما الدَّاعي لذلك إن كان البائع راهنًا للعقار؟
للبائع ضمانات كثيرة لاستيفاء حقِّه قبل المشتري، ومنها أنه يجوز شرعًا أن يشترط البائع بالأجَل حلولَ الأقساط قبل مواعيدها عند تأخر المدين عن أداء بعضِها، ما دام المدين قد رضي بهذا الشرط عند التعاقد.
ومنها أن يشترط على المشتري رهنَ المبيع عنده لضمان حقِّه في استيفاء الأقساط المؤجلة.
ومنها جوازُ إرجاءِ تسجيل السلعة باسم العميل المشتري لغرض ضمان سداد الثمن؛ مع الحصول على تفويض من العميل للمؤسسة ببيع السلعة إذا تأخَّر عن سداد الثمن.
فقد جاء في قرار مجمع الفقه الإسلامي الدولي المنعقد في دورة مؤتمره السادس بجدة في المملكة العربية السعودية ما يلي:
خامسًا: يجوز شرعًا أن يشترط البائع بالأجل حلولَ الأقساط قبل مواعيدها عند تأخر المدين عن أداء بعضها ما دام المدين قد رضي بهذا الشرط عند التعاقد.
سادسًا: لا يحقُّ للبائع الاحتفاظ بملكيَّة المبيع بعد البيع، ولكن يجوز للبائع أن يشترط على المشتري رهنَ المبيع عنده لضمان حقه في استيفاء الأقساط المؤجلة.
وجاء في معيار المرابحة الصادر عن هيئة المعايير الشرعية في هذه النقطة ما يلي:
5/4 لا يجوز اشتراطُ عدم انتقال ملكية السلعة إلى العميل إلا بعد سداد الثمن؛ ولكن يجوز إرجاءُ تسجيل السلعة باسم العميل المشتري لغرض ضمان سداد الثمن؛ مع الحصول على تفويض من العميل للمؤسسة ببيع السلعة إذا تأخر عن سداد الثمن.
وعلى المؤسسة إعطاءُ المشتري (سند ضد) لإثبات حقه في الملكية. وإذا باعت المؤسسة السلعة لعدم سداد الثمن في حينه فيجب عليها الاقتصار على مستحقاتها وإعادة الباقي إلى العميل.
5/5 يحقُّ للمؤسسة في حال الحصول على رهن من العميل أن تشترط تفويضَه لها ببيع الرهن من أجل الاستيفاء من ثمنه دون الرجوع إلى القضاء.
فلا حرج في البند المذكور ما دام في إطار الضمانات اللازمة لاستيفاء حقوق البنك قبل المشتري، والغاية من ذلك اختصارُ الإجراءات القضائية للمطالبة، ومزيد من إشعار العميل بوجوب التقيد بالتزاماته.
11- No transfer or Further Encumbrance
هل يجوز للبائع أن يمنع المشتري من التَّصرُّف في عقاره إلى درجة منعه من تأجيره إلا بإذن خطِّيٍّ من البائع؟
وإذا خالف المشتري ذلك، فهل من حقِّ البائع إلغاءُ عقد البيع؟ والمطالبة بكل الثَّمن بما في ذلك الأرباح الناتجة عن التقسيط؟
الأصل هو حرية المالك في التصرف في ملكه بكلِّ أوجه التصرفات المعتبرة شرعًا على النحو الذي يَشاء، فلا يظهر لي وجه لمنع العميل من التصرُّف في العقار الذي اشتراه، سواء بالانتفاع الشخصي به أم بتأجيره للغير، إذ لا تظهر علاقةٌ بين هذا الشرط والضمانات التي يَنشدها البنك من خلال ارتهان البيت.
ونحن نطالب بمزيد إيضاح حول المغزى من هذا الشرط الذي يناقض مُقتضى العقد، فإن ثبت أن فيه مصلحةً معتبرة شرعًا لأحد العاقدين فقد يتوجه القول بمشروعيته.
قال الشيخ العلامة ابن عثيمين رحمة الله عليه، في «الشرح الممتع» في تعليقه على المنع من الشروط المنافية لمقتضى العقد في عقد البيع (244/8) ما نصه:
«ولكن الصحيح أن في ذلك تفصيلًا، وهو إن كان شرط عدم البيع لمصلحة تتعلق بالعاقد أو بالمعقود عليه فإن الصحيح صحة ذلك.
مثال التي تتعلق بالعاقد: أنا أعرف أن هذا الرجل محتاج إلى بيت وأريد أن أبيعه بيتي، ولكن أعرف أن الرجل لا يُحسن التصرف، يمكن أبيعه عليه في الصباح ويبيعه هو في آخر النهار، وأنا إنما أريد أن أبيعه عليه من أجل أن ينتفع به ويسكنه، فأقول له: لا أبيعك هذا البيت إلا بشرط أن لا تبيعه، فيلتزم بهذا، فهذا من مصلحة العاقد (المشتري).
مثال مصلحة المعقود عليه: عندي عبد له منزلة عالية فجاءني شخص أثق به وآمنه على هذا العبد فقال: بعني عبدك، فقلت: أبيعك بشرط أن لا تبيعه؛ لأنني أخشى إذا باع عبدي على إنسان غشيم يظلمه ويذله، فقلت: نعم أبيعك عبدي بشرط أن لا تبيعه، فالمصلحة هنا تعود على العبد المعقود عليه.
والصحيح- أيضًا- في الصورة الثانية أنها جائزة؛ لأنه قد يكون شخص معروفًا بالشر والفساد وعندي عبد، فجاء شخص ثقة أمين، فقلت: لا بأس أبيع عليك العبد لكن بشرط أن لا تبيعه على فلان خاصة، فهذا من مصلحة المعقود عليه.
كذلك عندي- مثلًا- بعير، فأقول: أبيعك هذه البعير بشرط أن لا تبيعها لفلان؛ لأنه معروف أنه لا يرحم البهائم، يُحمِّلها ما لا تُطيق، ويضربها على غير خطأ، ويجيعُها ويجعلها في العراء في البرد، فأقول: بشرط أن لا تبيعها على فلان، خوفًا من أن يسيء لهذه البهيمة، فالصحيح أنه يجوز، لأن فيه مصلحة المعقود عليه».
ثم قال الشيخ رحمه الله في صفحة 246 ما نصه:
«فالمهم أن الذي يترجَّح أنه إذا كان له غرض صحيح فإن الشرط صحيح، وغاية ما فيه أنه يمنع المشتري من بعض التصرُّف الذي جعله الشارع له، وهو- أي: المشتري- يسقطه باختياره، فكان الأمر إليه».
12- Default; Remedies
إذا تأخر المشتري في دفع الأقساط الشهريَّة، فهل من حقِّ البائع إلغاء عقد البيع؟ والمطالبة بكل الثَّمن بما في ذلك الأرباح الناتجة عن التقسيط؟ مع أن عقد البيع مُلغًى.
التعبير البديل هو حلول جميع الأقساط عند المماطلة في أداء بعضها، وعندئذ يباع البيت لاستيفاء البنك دينَه كاملًا أصلًا وربحًا من عميله المماطل، وله أن يتنازل طواعيةً عن جزءٍ منه تقديرًا لظروف عميله، فقد جاء في معيار المرابحة الصادر عن هيئة المعايير الشرعية في هذه النقطة ما يلي:
5/1 يجوز اشتراط المؤسسة على العميل حلول جميع الأقساط المستحقة قبل مواعيدها عند امتناعه أو تأخره عن أداء أي قسط منها من دون عذر معتبر. وهذا يكون بإحدى الصور الآتية:
(أ) الحلول تلقائيًّا بمجرد تأخُّر السداد مهما قلَّت مدته.
(ب) أن يكون الحلولُ بالتأخُّر عن مدة معينة.
(ج) أن تحلَّ بعد إرسال إشعار من البائع بمدة معينة.
وللمؤسسة أن تتنازل في هذه الحالات عن جزءٍ من المستحقات.
15- Assignment; Transfer; Secondary Market
هل يجوز للبائع بيعُ عقد البيع لطرفٍ ثالث؟ هل هذا من بيع الدَّين بالدَّين؟
لا يجوز؛ لأنه لا يبيع عقدًا بل يبيع دَيْنًا، فهو من بيع الدَّين بالدين، وهذه مسئولية البنك في علاقته بمن يبيع لهم، ولا يسأل عنها العميل، فـ كُلُّ نَفْسٍ بِمَا كَسَبَتْ رَهِينَةٌ [المدثر: 38]، ولكن ينصح قطعًا بتجنُّب ذلك، والبحث عن بديل شرعي مناسب.
هل يجوز للمشتري المسلم أن يقرَّه على ذلك فيوقَّع على عقد بيعٍ فيه هذا البند؟ هل هذا من التعاون على الإثم والعدوان؟
الذي يباع هنا هو الدَّين، وهي علاقة مباشرة بين الدائن البائع والمشتري للدَّيْن، فما دخلُ مشتري العقار المدين في ذلك؟
ما حكم العقد السابق؟ هل يبطل بسبب (ضمان رأس المال) الذي هو شقيق الرِّبا؟ والناتج عن تملُّص البائع من كل التبعات المالية والقانونية؟
هذا عقد بيع وليس عقد مشاركة، فيجوز السعي لضمان رأس المال بكل الطرق المشروعة، ولا يؤثر ذلك على صحة العقد.
هل مازال هذا العقد (عقد بيع)؟ مع أن العبرة في العقود للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني؟
هل يقال (العقد صحيح والشرط فاسد) مع أن العقد شريعة المتعاقدين؟ وكل مافيه مُلزمٌ بعد توقيعه من الطرفين؟
هل في نصوص الشَّرع المُحكمة ما يدلُّ على بطلان العقود ذات المخالفات الكبيرة؟ أم أن الأمر متروكٌ لتقدير الفقيه لمقدار الغبن أو الجهالة أو الغرر أو تحقُّق وقوع الرِّبا في عقد بعينه؟
الذي يظهر أن الشروط الفاسدة التي يُمكن للعميل أن يتحاشاها لا تُؤثر على مشروعية دعواه في هذه العقود، نظرًا لمسيس الحاجة، وعموم البلوى، وانعدام البدائل، وتبقى المسئولية منوطةً بعاتق الجهة التي تملك التغيير ولكنها تتقاعس عنه. والله تعالى أعلى وأعلم.